Au cœur des Caraïbes, Le Gosier, champion méconnu de l’impôt sur la fortune en France
Dans cette station balnéaire de Grande Terre, en Guadeloupe, le patrimoine moyen immobilier des ménages redevables de l’IFI est le plus élevé de France, avec une moyenne de 3,7 millions d’euros.
Une magnifique plage de sable blanc, bordée de raisiniers et de cocotiers... L’îlet du Gosier, situé au beau milieu de la mer des Caraïbes en Guadeloupe, a tout de la parfaite carte postale. En face, la ville du même nom, considérée comme la porte d’entrée de la Riviera du Levant, est une station balnéaire réputée de cet archipel caribéen. Mais elle est aussi l’une des villes françaises où la richesse des uns se heurte à la pauvreté des autres, parfois dans une étonnante proximité. Là-bas, 34,5 % de la population vit au-dessous du seuil de pauvreté national. Et comme dans les autres départements d’outre-mer, la pauvreté touche particulièrement les chômeurs, les familles monoparentales et les ménages jeunes. Quelques familles particulièrement aisées font pourtant remonter les statistiques, et interrogent quant à l’improbable cohabitation de ces populations.
De fait, la ville du Gosier serait celle qui abriterait les plus grandes fortunes immobilières françaises. C’est en tout cas ce que pointe le rapport 2026 de l’Observatoire des inégalités, publié ce mardi 2 juin. Concrètement, il se trouve que 65 contribuables résidant dans cette ville d’environ 27.000 habitants affichent le patrimoine immobilier moyen des ménages redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) le plus élevé du pays, avec 3,7 millions d’euros. En tête du podium, Le Gosier se trouve juste devant le très chic 7e arrondissement de Paris et la ville de Cannes, célèbre station balnéaire de la Côte d’Azur. Une «anomalie» pour certains qui aimeraient comprendre pourquoi cette ville de Guadeloupe, où le salaire mensuel moyen ne dépasse pas les 2367 euros net selon les derniers chiffres de l’Insee, abrite de si importantes fortunes ?
«De très grandes inégalités de revenus en outre-mer»
Pour la directrice des études de l’Observatoire des inégalités Anne Brunner, retrouver Le Gosier en haut de ce classement n’est «pas si surprenant», dans la mesure où «cela souligne avant tout les très grandes inégalités de revenus et de patrimoine que l’on va retrouver en outre-mer». D’ailleurs, dans le classement des 20 villes (ou arrondissements) où résident les plus grandes fortunes, se trouvent aussi Fort-de-France à la Martinique, avec un patrimoine immobilier moyen pour les plus fortunés de 2,9 millions d’euros, et Saint-Denis à La Réunion (2,6 millions d’euros). Et il suffirait même qu’«une seule de ces 65 personnes» soit particulièrement riche - propriétaire d’un empire immobilier - pour «faire brusquement remonter cette moyenne».
De plus, il s’agit bien de «seulement» 65 contribuables, tient à souligner Anne Brunner, qui les compare aux plus de 10.000 habitants du 16e arrondissement de Paris qui affichent un patrimoine immobilier moyen de 3 millions d’euros. Selon le rapport, les grandes fortunes immobilières sont en effet très présentes dans le 7e arrondissement de Paris, où 19% des ménages sont redevables de l’IFI. Soit près d’un foyer sur cinq. Suivent ensuite les 6e , 8e et 16e arrondissements, ainsi que Neuilly-sur-Seine, où l’on dénombre de 13% à 18% de redevables de l’IFI. C’est donc bien dans les arrondissements cossus de la capitale et de sa proche banlieue (Neuilly-sur-Seine, Saint-Cloud, Saint-Mandé...) qu’habitent en nombre ces riches propriétaires. Rien d’étonnant, puisque cela «coïncide logiquement» avec les territoires où les revenus tout comme les prix de l’immobilier sont les plus hauts.
Un patrimoine immobilier divers et pluriel
Là encore, le cas du Gosier détonne. Si les maisons et autres villas luxueuses avec piscine sont, dans cette station balnéaire, assez nombreuses, elles sont très peu à valoir des millions. Or, ne sont pris en compte dans ce rapport que les ménages imposables à l’IFI, qui disposent donc d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. Sachant qu’il existe une décote de 30% sur la résidence principale : ainsi, si une propriété vaut 1,3 million d’euros et que son propriétaire n’a aucun autre bien immobilier, sa valeur taxable ne sera que de 910.000 euros et ne sera pas imposable à l’IFI. Pour l’être, il faut donc posséder au moins une résidence principale dont la valeur s’élèverait à plus de 1,86 million d’euros. Sauf que comme le confirme Laurence Werner, consultante immobilière «luxe et prestige» en Guadeloupe, les biens vendus autour de 2 millions d’euros «restent l’exception».
Difficile donc d’imaginer que les 65 fortunes immobilières du Gosier ne soient riches que grâce à la seule possession de leur résidence principale, aussi luxueuse soit-elle. De même que l’IFI ne prend pas en compte les biens immobiliers professionnels appartenant à une entreprise ou dégageant des revenus, comme des appartements ou maisons mis en location par exemple. «Beaucoup des fortunes immobilières de Guadeloupe comme de Martinique sont issues de l’histoire des békés», soulève Olivier Sudrie, professeur d’économie à l’université Paris-Saclay et fondateur associé du cabinet DME, qui évoque ces descendants de colons arrivés dans les Antilles françaises au XVIIe siècle. À l’époque, ils jouent un rôle économique important, qui ne s’est pas affaibli depuis. Quelques-uns contrôlent toujours une large part de l’import-export, l’essentiel de l’agroalimentaire ainsi qu’une part non négligeable de la grande distribution.
«Qu’il y ait des riches dans les outre-mer n’est pas nouveau. Et que le ratio entre les plus riches et les plus pauvres soit plus élevé en Guadeloupe qu’au niveau national est une évidence, mais que certains affichent de tels capitaux immobiliers qu’ils atteignent les sommets, je n’ai pas d’explication», confie ce fin spécialiste de l’économie ultramarine. Ce qui est sûr selon lui est que ces quelques familles ont forcément dû «diversifier leur patrimoine immobilier ». «C’est possible que leur résidence fiscale soit au Gosier, mais qu’ils possèdent des biens de prestige dans le 16e arrondissement de Paris», note le professeur d’économie. Reste que pour connaître les communes où vivent les personnes les plus fortunées, l’Observatoire ne disposait que d’une seule source : les données de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de la Direction générale des Finances publiques. Celle-ci qui, pour des raisons évidentes de respect de l’anonymat, ne donne pas plus d’informations. Le reste ne sera donc que supputation.
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